大規模改修工事とはどんな工事か？
大規模改修工事とはコンクリートのひび割れなどの劣化箇所を補修する「修繕工事」と建物のレベルアップを図る「改善（改良）工事」を組み合わせた工事です。新築後およそ１５年前後の間隔で建物の周囲に仮設足場や作業用ゴンドラを設置して数ヶ月から１年程度の期間で工事を行ないます。本章では大規模改修工事を大きく４つの工事にわけてご説明します。共通仮設工事
工事を行なうために必要な工事現場事務所や工事作業者用休憩所、工事作業者用仮設トイレなどを共通仮設といい、リース料や設営費、運搬費は共通仮設工事費として計上されます。主な項目は以下です。- 工事現場事務所の設営費
- 工事作業者用休憩所の設営費
- 工事作業者用仮設トイレおよび洗い場の設営費
- 資材倉庫の設営費
- 工事用仮設電気配線の設置費および電気使用料
- 工事用仮設水道の設置費および水道使用料
- 工事現場事務所に設置のコピー機や備品のリース料・消耗品費用
- 電話やファックス、インターネットの使用料
- 産業廃棄物処理費
- 工事保険料
- 警備費
直接仮設工事
工事を行なうために必要な仮設足場や作業用ゴンドラをはじめ、近隣への塗料や塵の飛散を防止するために仮設足場を覆うシート、歩行者を落下物から守る防護棚、足場への侵入を防ぐフェンスバリケードなどを直接仮設といい、リース料や設営費、運搬費は直接仮設工事費として計上されます。修繕工事
大規模改修工事の第一の目的は劣化箇所を補修し、建物の延命を図ることです。コンクリートのひび割れの発生原因は新築工事時の施工の程度によるものだけでなく、コンクリートの品質に起因するもの、湿度や温度、乾燥収縮、地震によるものと様々な原因が考えられます。ひび割れを放置しているとコンクリートの中性化が進行し、内部の鉄筋が腐食するだけでなく、コンクリート片の剥落を引き起こします。また、タイル張りのマンションでは外壁タイルの接着不足による剥落が懸念されます。建物の維持管理は所有者である管理組合が責任を持って行なうものであり、万一漏水事故や剥落事故が起きた場合、管理組合に管理責任が問われることとなります。そのようなことを回避するためにも定期的な点検や補修工事が必要です。
改善（改良）工事
マンション購入時には分からなかったが住んでみて初めて気付いた不便な点や改善したい点があるものです。そのため大規模改修工事では単に劣化箇所を補修するだけでなく、建物の耐久性を高めるためや居住者がより暮らしやすいようにレベルアップを図ることが大切です。例えばマンションの購入を検討する際、段差があるためベビーカーや車椅子が使いづらいマンションを敬遠するのは至極当然です。「買ってもらえるマンション」「売りやすいマンション」にするためには改善工事（レベルアップ）が重要です。具体的なレベルアップ事例を紹介します。仕様に関するレベルアップ
これまで防水していなかったバルコニーを新たに防水したり、外壁塗装を汚れにくい特性をもつ塗料に変更すること、スチール製品だったものを腐食しにくいアルミやステンレスに交換することなどを仕様のレベルアップといいます。新築当時には製品化されていなかったような優れた製品が日々誕生していますので検討されてはいかがでしょうか。防犯に関するレベルアップ
エントランス付近に死角があり誰かが潜んでいそうで怖い、夜間に照明が不足していて怖い、柵はあるが簡単に乗り越えられる、防犯カメラに映らない部分がある、屋上への侵入が容易にできる、隣の建物から飛び移れるなど防犯について様々な不安があります。そのような日常的な不安も大規模改修工事の際に解消しましょう。安全に関するレベルアップ
幼児がすり抜けて転落しそうな隙間がある、出会いがしらにぶつかりそうになる、雨の日に滑りやすい場所がある、頻繁につまずく場所がある、そんな箇所はありませんか。費用を掛けずにちょっとした工夫で改善できる場合もあります。安心・安全な暮らしは何より大切なことです。大規模改修工事の際に改善を検討しましょう。利便性の向上
大規模改修工事の際に日常感じている不便も解消してはどうでしょうか。例えばエントランスの段差。健康な方には何ら気にならない段差でもベビーカーや車椅子利用者には大きな障害です。もしあなたが足を骨折して明日から車椅子生活を余儀なくされたら･･･という目線で管理組合の皆さんとマンション内を歩いてみてはいかがでしょうか。他にも、最近では通信販売のカタログなど郵便物が大型化しており郵便受けからはみ出している風景を見かけます。集合住宅改善センターでは郵便物の紛失や抜き取り犯罪を防ぐために郵便受けの大型化をお薦めしています。美観の向上
国の内外を問わず、地域のスラム化や犯罪の発生率は街の景観が大きく影響するそうです。美しい街並みは美しい建物の集合によって成立します。また、美しいマンションというのは居住者に限らず訪問者にも気持ちのいいものですし、新築・中古を問わずマンションを購入する際は見た目の良さも決め手のひとつです。建物の耐久性に美観は影響しないのだから気にする必要はないとのお考えをお持ちの方もおられるかも知れませんが、見た目もやはり大切です。「買ってもらえるマンション」「売りやすいマンション」を目指しましょう。以上のように大規模改修工事は劣化箇所の補修だけでなく様々な居住者の要望を踏まえながら工事を計画・実施する必要があります。集合住宅改善センターでは大規模改修工事の設計業務の際、他のマンションの事例を紹介し積極的にレベルアップ工事をご提案しています。
〔筆：集合住宅改善センター正会員 一級建築士 勝井健人〕